ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ, ΑΜΟΙΒΑΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ, ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΑΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Οδηγίες εφαρμογής των διατάξεων της παραγράφου 25 του άρθρου 11 του ν. 2954/2-11-2001 (ΦΕΚ 255 Α΄).

(Α.Υ.Ο. 1103845/531/Β0013/ΠΟΛ. 1284/6.12.2001)Σας κοινοποιούμε τις διατάξεις της παραγράφου 25 του άρθρου 11 του ν. 2954/2-11-2001 (ΦΕΚ 255Α΄) «Φορολογικές ρυθμίσεις, αμοιβαία κεφάλαια, συμπλήρωση της χρηματιστηριακής νομοθεσίας και άλλες διατάξεις» και σας παρέχουμε τις ακόλουθες οδηγίες για την ορθή και ενιαία εφαρμογή τους:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950, αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με οποιαδήποτε αιτία (επαχθή ή χαριστική), γίνεται από το μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης αυτού λόγω συνδρομής στο πρόσωπό του των προϋποθέσεων τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας, εκτός από τον οικείο φόρο για τη μεταβιβαστική αυτή σύμβαση (μεταβίβασης, δωρεάς, γονικής παροχής), οφείλεται και φόρος μεταβίβασης από τον πωλητή για την κτήση με χρησικτησία, εκτός αν στο όνομά του υπάρχει μεταγραμμένος τίτλος για το δικαίωμα αυτό για το οποίο έχει υποβληθεί η κατά νόμο φορολογική δήλωση ή τα οικεία βιβλία μεταγραφών έχουν καταστραφεί.

2. Με τις κοινοποιούμενες διατάξεις της παραγράψου 25 του άρθρου 11 του ν. 2954/2001 που ισχύουν αναδρομικά από 9-3-2001 και για χρονικό διάστημα δύο (2) ετών από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, δηλαδή μέχρι 2-11-2003, ορίζεται ότι οι ανωτέρω διατάξεις της παραγράφου 6 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 δεν εφαρμόζονται στις συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων κατά τις οποίες ο πωλητής ή δωρητής ή γονέας που συνιστά την παροχή επικαλείται την κτήση του ακινήτου από χρησικτησία εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Βρίσκονται σε περιοχές δήμων και κοινοτήτων με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την απογραφή του 1991 (ΦΕΚ 882/τ.Β/6-12-1993),

β) δε βρίσκονται (στο σύνολό τους ή μερικώς) σε ζώνη ακτίνας 500 μέτρων από το χειμέριο κύμα και

γ) η αξία τους κατά το χρόνο σύνταξης του οριστικού μεταβιβαστικού συμβολαίου δεν υπερβαίνει:

γα) προκειμένου για γήπεδα ή αγροτεμάχια, το ποσό των 600.000 δραχμών ανά στρέμμα και

γβ) προκειμένου για οικόπεδα, το ποσό των 2.000 δραχμών ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στην αξία των 600.000 δραχμών ανά στρέμμα συμπεριλαμβάνονται και τα τυχόν υφιστάμενα κτίσματα που εξυπηρετούν αποκλειστικά τον προορισμό τους, ενώ στην περίπτωση των οικοπέδων δε λαμβάνονται υπόψη τα τυχόν κτίσματα που έχουν ανεγερθεί σ’ αυτά.

3. Με τις διατάξεις αυτές, γίνεται διαχωρισμός των ακινήτων σε γήπεδα και οικόπεδα, με διαφορετική τιμή μονάδος για κάθε κατηγορία, ενώ παράλληλα εξαιρούνται της απαλλαγής από το φόρο χρησικτησίας τα γήπεδα – αγροτεμάχια επί των οποίων υφίστανται κτίσματα άσχετα από τον προορισμό τους, έστω κι’ αν η ανά στρέμμα αξία τους συμπεριλαμβανομένης και της αξίας των κτισμάτων , είναι μικρότερη των 600.000 δραχμών.

4. Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, «γήπεδο» είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, ενώ «οικόπεδο» είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

Έτσι, για μεν τα οικόπεδα, είτε υπάρχουν σ’ αυτά κτίσματα ανεξαρτήτου κατηγορίας (οικία, αποθήκη, βιοτεχνικές ή βιομηχανικές εγκαταστάσεις κ.λπ.) είτε είναι αδόμητα, προκειμένου να υπαχθεί ή όχι η μεταβιβαστική σύμβαση σε φόρο χρησικτησίας, εξετάζεται μόνο η αξία των οικοπέδων, ενώ στις λοιπές περιπτώσεις των γηπέδων (αγροτεμάχια, βοσκότοποι, βιοτεχνικοί χώροι κ.λπ.), προκειμένου να βρεθεί η τιμή μονάδας, υπολογίζεται τόσο η αξία της γης όσο και η αξία των κτισμάτων, υπό την προϋπόθεση ότι οι εγκαταστάσεις αυτές – κτίσματα, εξυπηρετούν αποκλειστικά τον προορισμό τους.

Η οικοδομησιμότητα η μη του οικοπέδου δεν ασκεί καμμία επιρροή για την υπαγωγή ή όχι του ακινήτου αυτού στις ανωτέρω ρυθμίσεις.

Σε περίπτωση αμφισβήτησης για το αν ένα ακίνητο αποτελεί ή όχι οικόπεδο, αρμόδια να αποφανθεί είναι η κατά τόπο πολεοδομική υπηρεσία στην οποία μπορείτε να απευθυνθείτε.

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τη κείμενη νομοθεσία, η αξία του ακινήτου προσδιορίζεται είτε με βάση τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων σε όσες περιοχές δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, είτε με βάση το σύστημα αυτό. Σε περιπτώσεις όμως που το δηλούμενο τίμημα κατά τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία ή η αξία της παροχής κατά τη μεταβίβαση αιτία δωρεάς ή γονικής παροχής είναι μεγαλύτερο από την αξία που προκύπτει με βάση το αντικειμενικό σύστημα, θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία που αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο.

5. Προς πληρέστερη κατανόηση των ανωτέρω, παρατίθενται τα ακόλουθα παραδείγματα:

Παράδειγμα 1ο

Ο Α, μεταβιβάζει με επαχθή αιτία (πώληση) στο 8, ένα αγροτεμάχιο τεσσάρων (4) στρεμμάτων που βρίσκεται στο δημοτικό διαμέρισμα (πρώην κοινότητα) Πύργου του δήμου Γαργαλιάνων νομού Μεσσηνίας με πληθυσμό σύμφωνα με την απογραφή του 1991 839 κατοίκους, επικαλούμενος δικαίωμα κτήσης της κυριότητας αυτού με χρησικτησία.

Η αντικειμενική αξία του αγροτεμαχίου η οποία δηλώνεται κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης ανέρχεται σε 2.000.000 δραχμές.

Στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο αναγράφεται τίμημα 3.000.000 δραχμών.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση θα καταβληθεί φόρος χρησικτησίας, διότι η ανά στρέμμα αξία υπερβαίνει τις 600. 000 δραχμές (3.000.000 δραχμές : 4 στρέμματα = 750.000 δραχμές/στρέμμα)

Παράδειγμα 2ο

Μεταβιβάζεται αγροτεμάχιο 5 στρεμμάτων συνολικής αξίας 2.000.000 δραχμών επί του οποίου βρίσκεται μια γεωργική αποθήκη αξίας 900.000 δραχμών για την κτήση του οποίου ο πωλητής επικαλείται δικαίωμα χρησικτησίας. Προκειμένου να εξετασθεί αν οφείλεται φόρος χρησικτησίας, θα συνυπολογισθεί η αξία του αγροτεμαχίου και της αποθήκης.

Έτσι 2.000.000 δραχμές (αξία γης) + 900.000 δραχμές (αξία κτίσματος) = 2.900.000 δραχμές : 5 = 580.000 δραχμές/στρέμμα.

Συνεπώς στο συγκεκριμένο παράδειγμα δε θα καταβληθεί φόρος χρησικτησίας

Παράδειγμα 3ο

Μεταβιβάζεται αγροτεμάχιο 20 στρεμμάτων αντικειμενικής αξίας 3.000.000 δραχμών επί του οποίου έχει ανεγερθεί παραθεριστική κατοικία 100 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 1.500. 000 δραχμών.

Η συνολική αξία του ακινήτου είναι 4.500.000 δραχμές και η στρεμματική αξία του αγροτεμαχίου 225.000 δραχμές (3.000.000 δραχμές + 1.500.000 δραχμές = 4.500.000 δραχμές : 20 = 225.000 δραχμές / στρέμμα).

Στην περίπτωση αυτή οφείλεται φόρος χρησικτησίας, παρά το γεγονός ότι η στρεμματική αξία είναι μικρότερη των 600.000 δραχμών, διότι το υφιστάμενο κτίσμα δεν εξυπηρετεί τις ανάγκες του γηπέδου αγροτεμαχίου, δηλαδή είναι άσχετο προς τον προορισμό της συγκεκριμένης εδαφικής έκτασης που είναι η αγροτική εκμετάλλευση.

6 Περαιτέρω, σας γνωρίζουμε ότι, οι εν λόγω διατάξεις αναφέρονται μόνο στις περιπτώσεις σύνταξης μεταβιβαστικών συμβολαίων με επίκληση δικαιώματος χρησικτησίας από τον πωλητή ή δωρητή ή γονέα που συνιστά την οικεία παροχή. Όταν τα πρόσωπα αυτά συμβάλλονται για την μεταβίβαση ή τη σύσταση του οικείου εμπράγματου δικαιώματος, εξαιρείται από την καταβολή φόρου ή οικεία σύμβαση. Το αντίθετο συμβαίνει στις περιπτώσεις μεταγραφής δικαστικών αποφάσεων αναγνωριστικών του δικαιώματος αυτού ή μεταγραφής πρακτικών συμβιβαστικής επίλυσης εμπραγμάτων διαφορών επί ακινήτων κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 214Α του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, για τις οποίες οφείλεται φόρος χρησικτησίας.

Ως εκ τούτου, στις περιπτώσεις σύνταξης μεταβιβαστικών συμβολαίων με χρόνο φορολογίας από 9.3.2001 (ημερομηνία ισχύος του ν. 2892/2001) και μετά, για τις οποίες καταβλήθηκε φόρος χρησικτησίας, που υπάγονται στις ανωτέρω ρυθμίσεις, θα πρέπει να γίνει επιστροφή των φόρων ως αχρεωστήτως καταβληθέντων μετά από σχετική αίτηση των φορολογουμένων και εντός της προβλεπόμενης τριετούς προθεσμίας από την καταβολή του φόρου.